Rozważasz podpisanie umowy najmu instytucjonalnego i zastanawiasz się, czy to dobra decyzja? Zanim ją podejmiesz, dowiedz się, co to jest umowa najmu instytucjonalnego, czym różni się od najmu okazjonalnego i na jakie zapisy warto zwrócić uwagę.
Co to jest umowa najmu instytucjonalnego?
Żeby wynająć mieszkanie, możesz podpisać jeden z 3 rodzajów umów:
- Umowę o najmie zwykłym (klasycznym), która regulowana jest przez Kodeks cywilny.
- Umowę o najmie okazjonalnym, którą została wprowadzona w roku 2010 przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
- Umowę o najmie instytucjonalnym, która została wprowadzona w roku 2017 na mocy Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Kto może zawrzeć umowę o najmie instytucjonalnym?
Najważniejsza różnica między umową najmu instytucjonalnego a okazjonalnego dotyczy stron umowy. Umowa o najmie okazjonalnym reguluje wynajem od osoby, która nie zajmuje się komercyjnie wynajmem mieszkań. Natomiast w umowie o najmie instytucjonalnym stronami są:
- osoba fizyczna (najemca),
- podmiot gospodarczy, który profesjonalnie zajmuje się wynajmem mieszkań. Może to być zarówno osoba fizyczna, która prowadzi jednoosobową działalność w tym zakresie, jak i spółka.
Mówiąc prościej – w umowie o wynajmie instytucjonalnym wynajmujesz mieszkanie od firmy.
Jakiego lokalu może dotyczyć umowa o najmie instytucjonalnym?
Umowa najmu instytucjonalnego może dotyczyć wyłącznie lokalu, który jest wynajmowany na potrzeby mieszkaniowe. Nie możesz więc wynająć w tym typie najmu lokalu usługowego, w którym będziesz prowadzić np. sklep, zakład naprawy AGD czy gastronomię.
Jak zawrzeć umowę o najmie instytucjonalnym lokalu
Umowa o najmie instytucjonalnym musi zostać zawarta w formie pisemnej – inaczej jest nieważna. To samo dotyczy wszystkich załączników do umowy i dodatkowych oświadczeń.
Ile może trwać umowa o najmie instytucjonalnym?
Umowę o najmie instytucjonalnym musisz zawrzeć na czas oznaczony bez żadnych limitów. Najczęściej wynajmujący proponują roczny okres trwania umowy z możliwością przedłużenia. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby podpisać taką umowę od razu na 10, 20 czy nawet 30 lat.
Jakie załączniki zawiera umowa najmu instytucjonalnego?
Do umowy o najmie instytucjonalnym musisz obowiązkowo dołączyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia, i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.
Co to znaczy?
Jeśli najmujący nie płaci czynszu lub nie wywiązuje się z innych obowiązków, wynajmujący może wysłać do niego żądanie opuszczenia lokalu (w terminie nie krótszym niż 14 dni). Gdy lokator tego nie zrobi, wynajmujący nie musi wytaczać przeciwko niemu rozprawy sądowej. Wystarczy, że sąd nada oświadczeniu klauzulę wykonalności, a wynajmujący może od razu rozpocząć postępowanie egzekucyjne.
Umowa najmu instytucjonalnego nie wymaga (w odróżnieniu od najmu okazjonalnego), żeby najmujący wskazał, w jakim lokalu zamieszka po eksmisji. Wprost przeciwnie – oświadcza, że po egzekucji nie przysługuje mu lokal socjalny ani zastępczy.
Oświadczenie dołączane do umowy najmu instytucjonalnego musi mieć formę aktu notarialnego.
Jakie opłaty wiążą się z podpisaniem umowy najmu instytucjonalnego?
Jeśli chcesz popisać umowę najmu instytucjonalnego, wynajmujący zapewne poprosi Cię o wpłacenie kaucji zabezpieczającej. Kaucję tę otrzymasz z powrotem w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Wynajmujący może potrącić z niej ewentualnie:
- zaległy czynsz,
- koszty egzekucji,
- koszty naprawy strat powstałych w trakcie użytkowania lokalu.
Zgodnie z przepisami kaucja nie może przekroczyć 6-krotności czynszu w chwili podpisywania umowy. Jednak właściciel mieszkania może ustalić niższą kaucję, biorąc po uwagę np. dobrą historię kredytową najmującego.
Jakie zapisy regulują opłaty za wynajem?
W umowie o najmie instytucjonalnym trzeba wskazać wysokość czynszu oraz to, w jaki sposób będą rozliczane inne opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za media czy wywóz śmieci).
Zwróć także uwagę, jak umowa reguluje ewentualne zmiany w wysokości czynszu – kiedy wynajmujący może to zrobić oraz jakie formalności się z tym wiążą.
Kiedy kończy się trwanie umowy najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego kończy się, gdy upływa czas oznaczony w umowie.
Ważne! Po upływie oznaczonego czasu umowa o najmie instytucjonalnym nie przekształca się automatycznie się w umowę na czas nieokreślony (tak jak w wynajmie okazjonalnym), ale wygasa.
Jak wgląda wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego?
Zarówno wynajmujący, jak i najmujący mają prawo wypowiedzieć umowę najmu w czasie trwania umowy, jednak trzeba jasno określać, kiedy mogą to zrobić.
Wynajmujący może wypowiedzieć najem instytucjonalny z miesięcznym wyprzedzeniem, gdy najemca:
- Używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
- Zaniedbuje swoje obowiązki – niszczy lokal, zakłóca spokój innym mieszkańcom.
- Nie opłaca czynszu i innych opłat ustalonych w umowie.
- Wynajął lub oddał lokal innej osobie bez zgody wynajmującego.
Natomiast najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli np. wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub mieszkanie posiada wady, które wynajmujący zataił przed najemcą.
Więcej informacji na temat wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego
Umowa najmu instytucjonalnego – co jeszcze powinna zawierać?
Umowa najmu oprócz wszystkich informacji omówionych wyżej, powinna obowiązkowo zawierać także:
- oznaczenie właściciela lokalu (wynajmującego) oraz najemcy,
- określenie, że umowa dotyczy najmu instytucjonalnego,
- oznaczenie przedmiotu umowy wraz z dokładnym opisem lokalu,
- oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości,
- określenie, w jaki sposób najemca może korzystać z lokalu,
- informację na temat wydania przedmiotu umowy.
Jeśli masz pytania związane z umową najmu instytucjonalnego, skontaktuj się z nami. W Urban Home chętnie wyjaśnimy wszelkie Twoje wątpliwości i omówimy warunki wynajmu naszych apartamentów.