Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – czy można zakończyć wynajem instytucjonalny przed czasem?
Rozważasz długoterminowy wynajem mieszkania i zastanawiasz się, jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu? Czy jeśli zawrzesz umowę o najem instytucjonalny będzie możliwe jej rozwiązanie zanim upłynie termin obowiązywania umowy? Tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Sprawdź więc, na jakich warunkach następuje wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego.
Czym jest najem instytucjonalny?
Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, możesz to zrobić na podstawie zwykłej umowy cywilnoprawnej, umowy o najmie okazjonalnym lub umowy o najmie instytucjonalnym.
Na czym polega ten ostatni rodzaj najmu?
W wynajmie instytucjonalnym wynajmujesz lokal od firmy, która komercyjnie zajmuje się wynajmem mieszkań. Warunkiem jest, że firma prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, a wynajmowane mieszkanie jest jej własnością.
Wynajem instytucjonalny jest regulowany przez Ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Właśnie tam znajdziesz przepisy związane z zawarciem umowy, a także warunki, na jakich może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego.
Jak zawrzeć umowę o najmie instytucjonalnym?
Umowa o najmie instytucjonalnym musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Do umowy najmu instytucjonalnego wynajmujący musi dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, które zawiera:
- Oświadczenie najmującego o dobrowolnej egzekucji i opróżnieniu mieszkania w terminie wyznaczanym przez wynajmującego.
- Oświadczenie, że najemca zdaje sobie sprawę, że w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.
Jednocześnie w umowie o wynajem instytucjonalny wynajmujący nie musi wskazywać, do jakiego mieszkania się wyprowadzi w przypadku eksmisji ani dołączać zgody właściciela lokalu zastępczego.
Przepisy związane z zawarciem umowy o najem instytucjonalny chronią przede wszystkim wynajmującego przed lokatorami, którzy nie będą chcieli opuścić lokalu po zakończeniu trwania umowy. Ułatwiają także wynajem lokalu osobom, którym trudno byłoby wskazać inny adres zamieszkania (np. obcokrajowcy przebywający czasowo w Polsce).
Jak długo trwa umowa najmu instytucjonalnego?
W przypadku najmu okazjonalnego umowa najmu może być zawarta na maksymalnie 10 lat. Potem przekształca się w umowę na czas nieoznaczony. Przepisy o najmie instytucjonalnym znoszą to ograniczenie.
Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony i nigdy nie przekształca się w umowę na czas nieokreślony. Na dodatek najem instytucjonalny może trwać dowolnie długo. W tej formie wynajmu możesz wynająć mieszkanie na 15, 20 czy nawet 30 lat.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego?
Wypowiedzenie umowy najmu reguluje Kodeks Cywilny (głównie w art. 664 i 682) oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 1–3).
Zgodnie z tymi przepisami wypowiedzieć umowę najmu może zarówno wynajmujący, jak i najemca, ale muszą podać przyczynę, która upoważnia ich do takiej decyzji.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Wynajmujący może wręczyć wypowiedzenie umowy najmu, gdy najemca zachowuje się w niewłaściwy sposób:
- Używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Przykładowo prowadzi w mieszkaniu działalność usługową.
- Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
- Doprowadził do powstania szkód w mieszkaniu lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców.
- Zachowuje się w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców, zakłócając porządek domowy (np. urządza głośne imprezy).
Jednak najczęstszą podstawą rozwiązania umowy najmu są kwestie finansowe. Właściciel wynajmowanego mieszkania może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca zalega z czynszem i nie reguluje opłat związanych z użytkowaniem mieszkania (np. opłaty za media).
Kiedy najmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Sytuacje, w których to najemca chce wypowiedzieć umowę najmu, są zdecydowanie rzadsze. Zdarza się tak, jeżeli wynajmowany lokal ma wady, które uniemożliwiają jego używanie. Jeśli wynajmujący zgłosi właścicielowi wadę, a ten nie zamierza jej usunąć, wtedy wynajmujący ma podstawę, aby rozwiązać umowę najmu.
Oczywiście wada mieszkania może powstać z przyczyn niezależnych od właściciela (np. budynek został przeznaczony przez miasto do rozbiórki). W przypadku najmu instytucjonalnego to jednak mało prawdopodobne. Firmy zajmujące się wynajmem najczęściej oferują nowe mieszkania prosto od dewelopera lub są to mieszkania w sprawdzonej lokalizacji.
Warto pamiętać, że wynajmujący może natychmiast rozwiązać umowę najmu, gdy wady mieszkania zagrażają jego życiu lub zdrowiu.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – jak przebiega
Zanim firma wynajmująca mieszkanie wypowie umowę, ma obowiązek wysłać do najemcy pisemne upomnienie, w którym wskaże, jakich obowiązków najemca nie dopełnia.
Jeśli więc najemca używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub zakłóca spokój innym lokatorom, wynajmujący musi wezwać go do natychmiastowej zmiany zachowania. W przypadku zaległości za czynsz lub inne opłaty wynajmujący musi wyznaczyć minimum miesięczny termin na uregulowanie płatności.
Dopiero gdy upomnienie nie odniesie skutku, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z przyczyny wskazanej w upomnieniu.
Żeby wypowiedzenie miało moc prawną, musi:
- Mieć formę pisemną.
- Wskazywać podstawę wypowiedzenia.
- Określić termin wypowiedzenia.
Wynajmujący może wypowiedzieć najem instytucjonalny z miesięcznym wyprzedzeniem, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego a egzekucja
Gdy najemca otrzyma wypowiedzenie umowy najmu, musi opuścić lokal w terminie wskazanym w wypowiedzeniu. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący wyśle do byłego najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia żądania.
Jeśli żądanie opuszczenia lokalu nie odniesie skutku, wynajmujący ma prawo złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu zgodę najemcy na poddanie się egzekucji.
Gdy sąd nada aktowi klauzulę wykonalności, komornik może rozpocząć eksmisję najemcy z lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – rozliczenie kaucji
Przy podpisywaniu umowy o najem instytucjonalny najemca jest zobowiązany do zapłaty kaucji zabezpieczającej, której wysokość określa właściciel lokalu mieszkalnego. Jej wysokość nie może jednak przekroczyć równowartości 6-miesięcznego czynszu. Po wygaśnięciu umowy wynajmujący zwraca kaucję w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez wynajmującego.
A co dzieje się z kaucją w przypadku wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego? Jest ona także zwracana. Wynajmujący może jednak potracić z niej ewentualne straty, jakie spowodował w mieszkaniu wynajmujący.
Podczas zdawania lokalu właściciel sprawdza stan lokalu i jeśli stwierdzi, że lokator spowodował szkody (np. palił papierosy i w mieszkaniu wyczuwalny jest zapach dymu, w panelach są dziury po chodzeniu w szpilach), wówczas właściciel ma prawo potrącić z kaucji równowartość kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia lokalu do stanu niepogorszonego.
Oczywiście naturalne zużycie lokalu nie jest uznawane za pogorszenie się stanu mieszkania (np. wytarte panele przy drzwiach wejściowych).
Z kaucji właściciel może potrącić także koszty egzekucji lub zaległe opłaty za czynsz.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – podsumowanie
Umowa najmu instytucjonalnego powinna być sformułowana przejrzyście i precyzyjnie. Jeśli jakieś zapisy budzą Twoje wątpliwości, koniecznie poproś o wyjaśnienia.
W Urban Home zawsze chętnie odpowiemy na Twoje pytania związane z umową najmu.
Skontaktuj się z nami, a szczegółowo wyjaśnimy, jak wygląda wynajem naszych apartamentów.