Skip to content
Urban Home

Najem instytucjonalny w praktyce – kto i dlaczego powinien zainteresować się tą opcją?

Według danych JLL Zgodnie z deklaracjami i zapowiedziami deweloperów i operatorów w najbliższych 5-6 latach łączna liczba lokali mieszkalnych wynajmowanych w modelu najmu instytucjonalnego może przekroczyć 60tys. Najem instytucjonalny cieszy się więc coraz większym zainteresowaniem – zarówno wśród właścicieli mieszkań, jak i najemców. Na czym polega najem instytucjonalny i kto może z niego skorzystać?

 

Jak prawo reguluje wynajem mieszkania?

Zgodnie z prawem wynajem mieszkania powinien odbyć się na podstawie ważnie podpisanej umowy, która będzie regulować szczegółowo warunki wynajmu, a także obowiązki i prawa obydwu stron – wynajmującego i najemcy.

Do 2017 roku wynajmujący mieszkanie mogli powołać się na zapisy:

  • Kodeksu Cywilnego,
  • Ustawy o najmie okazjonalnym (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Jednak przepisy związane z wynajem okazjonalnym dotyczą jedynie wynajmu przez osoby fizyczne, które wynajmują mieszkanie od prywatnego właściciela. Z ustawy o najmie okazjonalnym nie mogły więc skorzystać z firmy prowadzące działalność w zakresie wynajmu lokali.

Dlatego w roku 2017 pojawiło się nowe rozwiązanie prawne opisane w Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości – najem instytucjonalny.

Dowiedz się więcej o różnicach między wynajmem okazjonalnym a instytucjonalnym →

 

Co to jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny to rozwiązanie dla firm oraz przedsiębiorców, których działalność polega na wynajmowaniu nieruchomości mieszkalnych, których są właścicielem. Z tej formy wynajmu mogą skorzystać przedsiębiorcy, którzy w ramach swojej działalności zajmują się wynajmem nieruchomości.

Z kolei dla osoby, która wynajmuje mieszkanie, oznacza to, że zawiera umowę najmu nie z osobą prywatną, ale z firmą, która wynajmuje mieszkania na szerszą skalę.

Czym jeszcze charakteryzuje się najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, które służą do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wynajmującego. Nie mogą więc z tej formy wynajmu skorzystać przedsiębiorcy wynajmujący lokale turystyczne czy wypoczynkowe.

Mieszkanie w ramach najmu instytucjonalnego można wynająć na dowolnie długi okres. Wynajmowanie mieszkania powyżej 10 lat nie powoduje, że umowa przekształca się w umowę na czas nieokreślony (tak jak w przypadku najmu okazjonalnego). Firma możne więc wynająć mieszkanie nawet na 20 czy 30 lat. Z tego powodu szukający mieszkań postrzegają wynajem instytucjonalny jako alternatywę dla kupna mieszkania w kredycie hipotecznym.

 

Umowa najmu instytucjonalnego – co zawiera?

Wynajem instytucjonalny może być zawarty wyłącznie na podstawie pisemnej umowy, która określa czas trwania najmu oraz warunki najmu. Umowa powinna zawierać:

  • dokładny opis nieruchomości,
  • warunki finansowe (czynsz, opłaty za media, opłata administracyjna),
  • tryb opuszczenia lokalu,
  • oświadczenie właściciela o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości.

Obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy, że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia dobrowolnie opuści mieszkanie i nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego (tzw. siódemki), które przyznawane jest na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 - 6 Kodeksu postępowania cywilnego.

Takie oświadczenie musi być dołączone w formie aktu notarialnego.

Dowiedz się więcej o umowie najmu instytucjonalnego →

 

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

Umowa najmu instytucjonalnego może także założyć, że po wygaśnięciu umowy wynajmujący staje się właścicielem mieszkania. Wtedy mamy do czynienia z najem instytucjonalnym z dojściem do własności.

Ten rodzaj najmu instytucjonalnego jest możliwy tylko w przypadku lokalu, który posiada księgę wieczystą. Oprócz standardowych zapisów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera:

  • Zobowiązanie najemcy do nabycia nieruchomości.
  • Zobowiązanie wynajmującego do sprzedaży nieruchomości najpóźniej z dniem wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego.
  • Określenie zasad finansowych związanych z nabyciem mieszkania. (Zazwyczaj są to miesięczne raty płacone przez wynajmującego).

Z najmu instytucjonalnego z dojściem do własności korzysta głównie budownictwo czynszowe w ramach TBS-ów.

 

Jakie opłaty wiążą się z najmem instytucjonalnym?

Osobę, która chce wynająć mieszkanie w ramach najmu instytucjonalnego, czekają 2 dodatkowe opłaty:

Kaucja
Zazwyczaj firma zajmująca się wynajmem mieszkań uzależnia podpisanie umowy od wpłaty kaucji. Kaucja ma zagwarantować wynajmującemu, że najemca będzie dbał o mieszkanie. Po zakończeniu wynajmu kaucja jest pomniejszana o kwotę, która pokryje ewentualne straty (np. konieczność remontu mieszkania, koszty eksmisji czy zaległy czynsz).

Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności czynszu mieszkania, którego dotyczy wynajem.

Opłata notarialna
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego wiąże się z uiszczeniem opłaty notarialnej, która nie może być wyższa niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia w danym roku i nie może przekraczać czynszu wynajmowanego mieszkania.

Często opłatę za usługi notariusza bierze na siebie właściciel mieszkania, żeby maksymalnie ułatwić najmującemu formalności związane z podpisywaniem umowy wynajmu instytucjonalnego.

 

Najem instytucjonalny – dla kogo jest korzystny?

Oświadczenie najmującego o dobrowolnej egzekucji i kaucja to wymogi, które mają zabezpieczać interesy właściciela lokalu (firmy wynajmującej). Przepisy o najmie instytucjonalnym zobowiązują wynajmującego do wyprowadzki po zakończeniu umowy najmu (lub wypowiedzeniu umowy najmu instytucjonalnego) oraz oddaniu mieszkania w nienaruszonym stanie.

Jednak najem instytucjonalny to także wiele zalet dla wynajmującego:

  • Solidna umowa prawna.
    Firma wynajmująca mieszkania zna przepisy związane z najmem mieszkań. Wynajmujący ma więc gwarancję, że umowa sporządzona jest zgodnie z prawem, a warunki najmu nie zmienią się przez cały okres trwania umowy.
  • Respektowanie zapisów umowy.
    Firma jest pewniejszym partnerem niż osoba prywatna. Dlatego wynajmujący może się spodziewać, że najemca będzie przestrzegał zasad wynajmu, dbając o swoją opinię na rynku.
  • Profesjonalna obsługa najmu.
    Wynajem instytucjonalny to pewność, że będzie się można szybko skontaktować z zarządcą budynku, który pomoże w razie problemów z np. głośnymi sąsiadami czy zepsutym kranem.
  • Wynajem długoterminowy.
    Wynajem instytucjonalny to dobre wyjście dla osób, które chcą wynająć mieszkanie na dłuższy okres i chcą mieć pewność, że właściciel nie zmieni nagle planów związanych z lokalem (np. zechce w nim zamieszkać czy go sprzedać).

Dowiedz się więcej o najmie instytucjonalnym →

 

Najem instytucjonalny – pewnie z Urban Home

Najem instytucjonalny to dość świeże rozwiązane na polskim rynku wynajmu nieruchomości. Jednak w Urban Home jesteśmy przekonani, że to bezpieczna i komfortowa forma wynajmu dla obydwu stron. Oferujemy naszym klientom wynajem apartamentów, które stają się ich domem na długie miesiące. Pomagamy błyskawicznie załatwić wszystkie formalności związane z umową, a nasi opiekunowie dbają o codzienny spokój mieszkańców.

Zobacz dostępne apartamenty Urban Home.