Według danych JLL Zgodnie z deklaracjami i zapowiedziami deweloperów i operatorów w najbliższych 5-6 latach łączna liczba lokali mieszkalnych wynajmowanych w modelu najmu instytucjonalnego może przekroczyć 60tys. Najem instytucjonalny cieszy się więc coraz większym zainteresowaniem – zarówno wśród właścicieli mieszkań, jak i najemców. Na czym polega najem instytucjonalny i kto może z niego skorzystać?
Jak prawo reguluje wynajem mieszkania?
Zgodnie z prawem wynajem mieszkania powinien odbyć się na podstawie ważnie podpisanej umowy, która będzie regulować szczegółowo warunki wynajmu, a także obowiązki i prawa obydwu stron – wynajmującego i najemcy.
Do 2017 roku wynajmujący mieszkanie mogli powołać się na zapisy:
- Kodeksu Cywilnego,
- Ustawy o najmie okazjonalnym (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Jednak przepisy związane z wynajem okazjonalnym dotyczą jedynie wynajmu przez osoby fizyczne, które wynajmują mieszkanie od prywatnego właściciela. Z ustawy o najmie okazjonalnym nie mogły więc skorzystać z firmy prowadzące działalność w zakresie wynajmu lokali.
Dlatego w roku 2017 pojawiło się nowe rozwiązanie prawne opisane w Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości – najem instytucjonalny.
Co to jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny to rozwiązanie dla firm oraz przedsiębiorców, których działalność polega na wynajmowaniu nieruchomości mieszkalnych, których są właścicielem. Z tej formy wynajmu mogą skorzystać przedsiębiorcy, którzy w ramach swojej działalności zajmują się wynajmem nieruchomości.
Z kolei dla osoby, która wynajmuje mieszkanie, oznacza to, że zawiera umowę najmu nie z osobą prywatną, ale z firmą, która wynajmuje mieszkania na szerszą skalę.
Czym jeszcze charakteryzuje się najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, które służą do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wynajmującego. Nie mogą więc z tej formy wynajmu skorzystać przedsiębiorcy wynajmujący lokale turystyczne czy wypoczynkowe.
Mieszkanie w ramach najmu instytucjonalnego można wynająć na dowolnie długi okres. Wynajmowanie mieszkania powyżej 10 lat nie powoduje, że umowa przekształca się w umowę na czas nieokreślony (tak jak w przypadku najmu okazjonalnego). Firma możne więc wynająć mieszkanie nawet na 20 czy 30 lat. Z tego powodu szukający mieszkań postrzegają wynajem instytucjonalny jako alternatywę dla kupna mieszkania w kredycie hipotecznym.
Umowa najmu instytucjonalnego – co zawiera?
Wynajem instytucjonalny może być zawarty wyłącznie na podstawie pisemnej umowy, która określa czas trwania najmu oraz warunki najmu. Umowa powinna zawierać:
- dokładny opis nieruchomości,
- warunki finansowe (czynsz, opłaty za media, opłata administracyjna),
- tryb opuszczenia lokalu,
- oświadczenie właściciela o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości.
Obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy, że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia dobrowolnie opuści mieszkanie i nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego (tzw. siódemki), które przyznawane jest na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 - 6 Kodeksu postępowania cywilnego.
Takie oświadczenie musi być dołączone w formie aktu notarialnego.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności
Umowa najmu instytucjonalnego może także założyć, że po wygaśnięciu umowy wynajmujący staje się właścicielem mieszkania. Wtedy mamy do czynienia z najem instytucjonalnym z dojściem do własności.
Ten rodzaj najmu instytucjonalnego jest możliwy tylko w przypadku lokalu, który posiada księgę wieczystą. Oprócz standardowych zapisów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera:
- Zobowiązanie najemcy do nabycia nieruchomości.
- Zobowiązanie wynajmującego do sprzedaży nieruchomości najpóźniej z dniem wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego.
- Określenie zasad finansowych związanych z nabyciem mieszkania. (Zazwyczaj są to miesięczne raty płacone przez wynajmującego).
Z najmu instytucjonalnego z dojściem do własności korzysta głównie budownictwo czynszowe w ramach TBS-ów.
Jakie opłaty wiążą się z najmem instytucjonalnym?
Osobę, która chce wynająć mieszkanie w ramach najmu instytucjonalnego, czekają 2 dodatkowe opłaty:
Kaucja
Zazwyczaj firma zajmująca się wynajmem mieszkań uzależnia podpisanie umowy od wpłaty kaucji. Kaucja ma zagwarantować wynajmującemu, że najemca będzie dbał o mieszkanie. Po zakończeniu wynajmu kaucja jest pomniejszana o kwotę, która pokryje ewentualne straty (np. konieczność remontu mieszkania, koszty eksmisji czy zaległy czynsz).
Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności czynszu mieszkania, którego dotyczy wynajem.
Opłata notarialna
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego wiąże się z uiszczeniem opłaty notarialnej, która nie może być wyższa niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia w danym roku i nie może przekraczać czynszu wynajmowanego mieszkania.
Często opłatę za usługi notariusza bierze na siebie właściciel mieszkania, żeby maksymalnie ułatwić najmującemu formalności związane z podpisywaniem umowy wynajmu instytucjonalnego.
Najem instytucjonalny – dla kogo jest korzystny?
Oświadczenie najmującego o dobrowolnej egzekucji i kaucja to wymogi, które mają zabezpieczać interesy właściciela lokalu (firmy wynajmującej). Przepisy o najmie instytucjonalnym zobowiązują wynajmującego do wyprowadzki po zakończeniu umowy najmu (lub wypowiedzeniu umowy najmu instytucjonalnego) oraz oddaniu mieszkania w nienaruszonym stanie.
Jednak najem instytucjonalny to także wiele zalet dla wynajmującego:
- Solidna umowa prawna.
Firma wynajmująca mieszkania zna przepisy związane z najmem mieszkań. Wynajmujący ma więc gwarancję, że umowa sporządzona jest zgodnie z prawem, a warunki najmu nie zmienią się przez cały okres trwania umowy. - Respektowanie zapisów umowy.
Firma jest pewniejszym partnerem niż osoba prywatna. Dlatego wynajmujący może się spodziewać, że najemca będzie przestrzegał zasad wynajmu, dbając o swoją opinię na rynku. - Profesjonalna obsługa najmu.
Wynajem instytucjonalny to pewność, że będzie się można szybko skontaktować z zarządcą budynku, który pomoże w razie problemów z np. głośnymi sąsiadami czy zepsutym kranem. - Wynajem długoterminowy.
Wynajem instytucjonalny to dobre wyjście dla osób, które chcą wynająć mieszkanie na dłuższy okres i chcą mieć pewność, że właściciel nie zmieni nagle planów związanych z lokalem (np. zechce w nim zamieszkać czy go sprzedać).
Najem instytucjonalny – pewnie z Urban Home
Najem instytucjonalny to dość świeże rozwiązane na polskim rynku wynajmu nieruchomości. Jednak w Urban Home jesteśmy przekonani, że to bezpieczna i komfortowa forma wynajmu dla obydwu stron. Oferujemy naszym klientom wynajem apartamentów, które stają się ich domem na długie miesiące. Pomagamy błyskawicznie załatwić wszystkie formalności związane z umową, a nasi opiekunowie dbają o codzienny spokój mieszkańców.