Chcesz wynająć mieszkanie? Polskie prawo pozwala Ci to zrobić na 3 sposoby – na zasadach ogólnych (tzw. najem zwykły), na zasadach najmu okazjonalnego oraz na zasadach najmu instytucjonalnego. Czym różną się od siebie te rodzaje najmu? I czy warto szukać mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego?
Na czym polega najem zwykły?
Ogólne zasady najmu określa art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią wynajmujący oddaje najmującemu w użytkowanie określony lokal, a najemca zobowiązuje się płacić uzgodniony czynsz.
Najem zwykły (nazywany też klasycznym) może być zawarty zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, a stronami mogą być zarówno osoby prywatne, jak i firmy czy przedsiębiorcy. Nie jest także zdefiniowane przeznaczenie lokalu – może to być zarówno lokal mieszkalny, jak i przeznaczony na działalność gospodarczą.
Przepisy Kodeksu cywilnego uzupełnia Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Określa ona m.in. tryb eksmisji wynajmującego, jeśli nie opłaca on czynszu. W takiej sytuacji wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jednak może to dopiero po 3 miesiącach zaległości, a na dodatek obowiązuje go miesięczny okres wypowiedzenia.
Dodatkowo w okresie ochronnym (od 1 listopada do 31 marca) nie można eksmitować żadnej osoby (nawet z sądowym orzeczeniem eksmisji), jeśli nie posiada lokalu zastępczego.
Najem instytucjonalny i okazjonalny – ochrona praw wynajmującego
Przepisy o najmie zwykłym są niezwykle korzystne dla najemców, jednak nie zabezpieczają interesów wynajmującego – właściciela mieszkania. Dlatego w 2010 roku do Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzono najmem okazjonalny, a w 2017 – najem instytucjonalny.
Czym różni się najem okazjonalny i najem instytucjonalny do najmu zwykłego?
- Najem okazjonalny i instytucjonalny dotyczą wyłącznie sytuacji, kiedy najemcą jest osoba prywatna wynajmująca lokal na własne potrzeby mieszkaniowe.
- Do umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego najemca musi dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, że dobrowolnie opuści lokal w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy.
- Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, wynajmujący może od razu doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu i rozpocząć egzekucję, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu.
Czy forma najmu instytucjonalnego i okazjonalnego mają jakieś zalety dla Ciebie jako wynajmującego? Jak najbardziej.
Umowa najmu instytucjonalnego i okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. (Najem zwykły dopuszcza formę ustną, jeśli okres wynajmu nie przekracza roku). Dzięki temu dokładnie wiesz, na jakich zasadach wynajmujesz mieszkanie i jeśli wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, możesz powołać się na zapisy umowy.
Dowiedz się więcej o umowie najmu instytucjonalnego →
Najem instytucjonalny a okazjonalny – czym się różnią
Choć najem instytucjonalny i okazjonalny to alternatywa dla najmu zwykłego, występują między nimi zasadnicze różnice – zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.
Kto może wynająć mieszkanie
Wynająć mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego mogą tylko osoby prywatne, które w ogóle nie prowadzą działalności gospodarczej lub prowadzą działalność, która nie jest związana w wynajmem mieszkań.
Natomiast najem instytucjonalny oferują wyłącznie podmioty gospodarcze, które prowadzą działalność w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Mogą to być zarówno spółki, jak i jednoosobowe działalności gospodarcze, jednak warunkiem jest, że zajmują się w ramach prowadzonej działalności wynajmem mieszkań.
Umowa i formalności
Zarówno w przypadku wynajmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego musisz podpisać umowę w obecności notariusza. Jest to związane z oświadczeniem wynajmującego o dobrowolnej egzekucji w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
Jednak w przypadku najmu okazjonalnego musisz dodatkowo wskazać lokal, w którym zamieszkasz po egzekucji, a także dołączyć pisemną zgodę właściciela wskazanego lokalu, że zgadza się przyjąć Cię do siebie po ewentualnej eksmisji.
Wymóg taki nie występuje w przypadku najmu instytucjonalnego. Wynajmujący oświadcza tylko, że dobrowolnie opuści lokal, a w przypadku braku miejsca, w jakim mógłby zamieszkać, nie przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego lub tymczasowego przyznawanego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 – 6 Kodeksu postępowania cywilnego.
Czas trwania umowy
Umowę najmu okazjonalnego możesz podpisać na okres nie dłuższy niż 10 lat. Po tym okresie możesz ewentualnie podpisać umowę na kolejny okres.
W przypadku najmu instytucjonalnego umowę możesz zawrzeć na dowolny okres. Najczęściej firmy wynajmujące mieszkania podpisują umowę na rok. Ale wynajem instytucjonalny możliwy jest od razu na 20, 30 (a nawet więcej) lat. Tak długie umowy najmu dotyczą zazwyczaj najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, kiedy wynajmujący po okresie obowiązywania umowy staje się właścicielem lokalu z wpisem do księgi wieczystej.
Tryb eksmisji
W przypadku najmu okazjonalnego termin opuszczenia lokalu przez najemcę nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania przez wynajmującego.
Przy wynajmie instytucjonalnym termin opuszczenia nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania.
Warto zaznaczyć, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący może się powoływać wyłącznie na przyczyny wskazane w żądaniu. Jeśli więc najmujący zakwestionuje te przyczyny, wynajmujący nie będzie się mógł powołać na dodatkowe powody, nawet jeśli są one uzasadnione.
Warunkiem szybkiej eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego, jest także zgłoszenie wynajmu do Urzędu Skarbowego. Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, obowiązuje go tryb egzekucji jak przy umowie najmu zwykłego.
Pamiętaj, że jako najmujący mieszkanie masz prawo zażądać od wynajmującego potwierdzenia, że zgłosił on zawarcie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.
Dowiedz się więcej na temat wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego →
Wysokość i zwrot kaucji
Zarówno w najmie instytucjonalnym, jak i w okazjonalnym wynajmujący może uzależnić podpisanie umowy od wpłacenia kaucji w wysokości:
- Dla najmu okazjonalnego – nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
- Dla najmu instytucjonalnego – nie więcej niż trzykrotność miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Zwrot kaucji
Wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez wynajmującego. W wynajmie okazjonalnym tylko w tym momencie może potrącić z kaucji ewentualne straty, jakie spowoduje w mieszkaniu wynajmujący, koszty egzekucji lub zaległe opłaty.
Inaczej jest w przypadku najmu instytucjonalnego – wynajmujący może jeszcze w trakcie trwania wynajmu pobierać z kaucji zaległe opłaty, jednak musi je później uzupełnić.
Najem okazjonalny a instytucjonalny – porównywanie w pigułce
| Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny | |
| Strony umowy | Osoba prywatna – osoba prywatna | Firma – osoba prywatna |
| Rodzaj wynajmowanego lokalu | Lokal mieszkalny | |
| Czas trwania umowy | Maksymalnie 10 lat | Bez limitu |
| Koszty podpisania umowy | Opłata notarialna za oświadczenie o dobrowolnej egzekucji |
|
| Kaucja | Maksymalnie sześciokrotność czynszu | Maksymalnie trzykrotność czynszu |
| Oświadczenie do umowy | Oświadczenie o dobrowolnej egzekucji ze wskazaniem lokalu zastępczego. | Oświadczenie o dobrowolnej egzekucji bez wskazania lokalu zastępczego. |
Najem instytucjonalny a okazjonalny – co wybrać?
Dla osób chcących wynająć swoje mieszkanie wybór jest oczywisty – jeśli nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu mieszkań, muszą skorzystać z wynajmu okazjonalnego. Co powinny wybrać osoby, które szukają mieszkania na wynajem?
Wynajem instytucjonalny to rozwiązanie dla tych, które chcą wynająć mieszkanie na dłuższy okres i które chcą mieć pewność, że wynajmujący ma doświadczenie w zakresie prowadzenia najmu.
Bez względu jednak, jaki typ najmu wybierzesz, zawsze uważnie zapoznaj się z treścią umowy.
Dowiedz się więcej o najmie instytucjonalnym →
Jeśli masz pytania związane z najmem instytucjonalnym, w Urban Home zawsze chętnie z Tobą porozmawiamy. Skontaktuj się z nami, a wyjaśnimy, jak wygląda wynajem naszych apartamentów.
